상속 증여 받은 자산에 대한 취득가액 및 양도차익 계산

양도차익의 계산은  원칙적으로 양도가액이 실거래가액인 경우 취득가액도 실거래가액으로 산정합니다. 예외적으로 양도가액이 기준시가에 의하여 산정하는 경우에는 역시 취득가액도 기준시가에 의하여 산정합니다. 

 

 

취득가액이 불분명한 경우 즉, 일방 실가에 의한 경우에는 양도가액이 실거래가액인 경우 취득가액은 환산한 취득가액을 적용합니다. 

 

 

즉, 양도차익을 계산하는 방법은 양도가액과 취득가액이 모두 쌍방실가 또는 쌍방기준시가에 의하되 취득가액이 없는 일방실가의 경우 양도가액에 대한 취득가액을 기준시가에 의거하여 산정한 환산가액을 적용하는 것입니다.

 

 

그러나 상속이나 증여의 경우에는 무상으로 취득한 것이기 때문에 그 취득가액의 산정방법을 달리하고 있습니다.

 

 

상속증여 취득시 취득가액 산정방법

 

 

 

1. 상속 증여받은 자산의 취득가액

 

상속 및 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실거래가액으로 보도록 규정하고 있습니다.

 

 

또한 세무서장이 결정, 경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정, 경정한 가액으로 한다고 규정하고 있습니다. 신고인이 상속세나 증여세를 신고한 가액이 정당하지 않거나 잘 못 신고한 경우 세무서장이 결정하거나 신고하지 아니한 경우에는 경정을 하게 되는 경우가 발생합니다.

 

 

 

2. 상속세 및 증여세법 제 60조의 평가원칙

 

1) 상속 및 증여재산의 평가원칙으로 상속개시일 또는 증여일(평가기준일이라고 함) 현재의 시가에 의하도록 하고 있습니다.  상장주식의 경우에는 평가기준일 이전과 이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 최종 시세가액의 평균액으로 하도록 하고 있습니다. 다음부터 주식과 관련된 내용은 생략하겠습니다.

 

 

2) 시가로 인정되는 것은 상속의 경우  평가기준일(상속개시일) 전후 6개월이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우 확인되는 가액을 시가로 규정하고 있습니다. 

 

** 증여의 경우 : 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지

 

 

3) 만일 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간 경과 후부터 상속세 신고기한 경과 후 세무서에서 결정하는 날(결정일)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우, 매매계약일, 감정평가서의 작성일, 보상, 경매, 공매가액의 결정일에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서장 등이 신청하는 경우 평가심의회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있습니다.

 

 

4) 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액이 있는 경우에는 당해 유사매매사례가액도 해당 가액을 시가로 보도록 규정하고 있습니다.

 

 

예를 들어 공동주택의 경우기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로  단지 내에 있어야 하고 평가 대상 주택과 주거 전용면적의 차이가 5% 이내이고 평가대상 주택과 공동주택의 가격의 차이가 5% 이내일 것을 규정하고 있습니다.

 

 

5) 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법 61~55조까지의 규정에 의한 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 규정하고 있습니다.

 

 

3. 임대료 등이 있는 경우 부동산 등의 평가

 

임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 상증법 61조의 규정에 의하여 평가한 가액과 차이가 있는 경우 두 평가금액 중 큰 금액으로 그 재산의 가액을 평가하도록 하고 있습니다.

 

임대료 등의 환산가액 = [1년간의 임대료 / 기획재정부령이 정하는 율(12%)] + 임대보증금

 

 

4. 재산이 담보하는 채권액과 상증법에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 합니다. 예를 들어 대출을 받기 위하여 감정평가를 하는 경우가 있습니다. 이 감정평가액과 상증법에 의한 평가액 중 감정평가액이 큰 경우에는 감정평가액으로 한다는 규정입니다.

 

 

주의할 사항은 신청인이 직접 감정평가을 의뢰하실 때의 경우로서 기준시가가 10억 이상인 경우에는 2 이상의 감정기관에 의뢰를 하여야 하고 기준시가가 10억 원 이하인 경우에는 1 이상의 감정기관에 평가를 의뢰하여 평가한 가액을 말합니다.

 

 

5. 1990.8.30. 개별공시지가 고시전에 상속, 증여받은 토지의 경우

 

이 경우에는 다음 중 많은 금액을 취득당시의 실거래가액으로 봅니다.

 

1) 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 의한 평가액

 

2) 90년 개별공시지가를 시가표준액에 의하여 환산한 가액

1990.1.1기준 개별공시지가 × 취득당시 시가표준액 / (90.8.30. 현재 시가표준액 + 그 직전 시가표준액) / 2

 

 

6. 2000.12.31. 이전에 상속 증여받은 일반건물의 경우

 

2000.12.31.이전(건물기준시가가 최초로 고시되기 전)에 상속, 증여받은 건물인 경우에는 다음 중 많은 가액을 취득당시 실거래가액으로 보도록 하고 있습니다.

 

 

① 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 의한 평가액

 

② 소득세법 시행령 제164조 제5항부터 제7항까지의 규정에 의한가액

 

2001.1.1. 현재의 건물기준시가 × 취득당시의 기준시가 산정율

 

 

위 내용은 법률 규정이라 정확한 내용은 파악하기 어려울 수 있습니다. 정확한 내용은 세무사를 방문하여 상의하시거나 세무서를 방문하여 상담하시는 것이 좋습니다.

 

중요한 내용은 상속 및 증여 당시의 시점을 기준으로 평가한 가액이 실지취득가액이 되는 것입니다. 상속세나 증여세를 신고하여 신고한 가액이 취득가액이 되므로 신고 시 가액의 산정방법이나 산정규정 등을 세무사와 상의하여 신고하시는 것을 권해드립니다. 

 

감사합니다.