2020년 개정된 양도소득세 주요내용- 문답식(1)

 

안녕하세요.

 

양도소득세 관련한 개정된 내용을 주요 테마별로 구분하여 살펴보도록 하겠습니다. 특히 다주택자에 대해서는 세부담이 크게 증가할 수 있고 2년 이내 단기양도에 대하여 세율이 크게 인상되었습니다.

 

 

1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제도 보유기간과 거주기간으로 나누어 거주기간을 10년 이상 갖추지 못한 경우 최대공제율 80%를 받을 수 없도록 개정하였습니다.

 

자세히 확인하시고 불이익이 없도록 하는 것이 최대의 절세가 아닌가 생각합니다.

 

개정 양도소득세 (1)

<분양권 관련>

 

1. 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?

현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택수에 포함됩니다.

 

<시행시기> 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 적용.

 

 

2. 1세대 1주택자가 2021년 4월 2일 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당되는지?

2주택에 해당하나, 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택 + 1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택 + 1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정입니다.

 

<시행시기> 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 적용.

 

 

<세율및 세율인상 관련>

 

3. 비조정대상 지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세 세율은?

분양권을 2021년 6월 1일 이후에 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60%세율을 적용합니다.

 

- 1년 미만 보유시 : 70%

- 1년 이상 보유시 : 60%

 

<시행시기> 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용.

 

 

 

4. 2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세 세율은 언제부터 적용하는지?

2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용합니다.

 

 

5. 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도소득세 부담이 어떻게 달라지는지?

- 양도차익 5억원 가정시

 

구    분	1년 미만 보유시		2년 미만 보유시        (단위 : 원)
	개정 전	개정 후	개정 전	개정 후
양도차익	500,000,000	500,000,000	500,000,000	500,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세율	40%	70%	기본세율	60%
산출세액	199,000,000	348,250,000	173,600,000	298,500,000
차이		+ 149,250,000		+ 124,900,000

 

<시행시기> 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용.

 

 

6. 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021년 6월 1일 전, 후에 양도하는 경우 양도소득세 부담의 차이는?

 

양도차익 5억원 가정시 → 4,975만원 증가

 

구   분	2  주  택		3  주  택
	21년 5월 31일 이전	21년 6월 1일 이후	21년 5월 31일 이전	21년 6월 1일 이후
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세율	50% (40% + 10%)	60% (40% + 20%)	60% (40% + 20%)	70% (40% + 30%)
산출세액	223,350,000	273,100,000	273,100,000	322,850,000
차이		+ 49,750,000		+ 49,750,000

 

<시행시기> 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용.

 

 

 

 

<세율 및 중과세율 적용관련>

 

7. 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?

종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전에 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규 주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니합니다.

 

 

8. 1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편명의로 취득하고, 2018년 9월 14일 이후 배우자에게 증여하여 완공 후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택 요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는지?

1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월 13일 이전에 취득계약을 하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 아니합니다.

 

다만, 2018년 9월 13일 이전에 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단 합니다.

 

 

9. 분양권(2021년 3월 2일 취득)을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상 지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는지?

- 예를 들어 아래와 같이 A씨가 주택을 보유하고 있는 상태에서 서울 송파구에 있는 주택 양도시 중과되는 주택수 판정방법입니다. 

 

 

 

 

① 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억원

② 경기도 성남 1주택 보유, 기준시가 2억원

③ 대전시 유성구 1분양권 보유, 21.3.2일 취득

④ 전라남도 구례 1주택 보유, 기준시가 2억원

 

 

- 주택수 판정

①, ②번은 수도권에 소재하는 주택으로 주택수에 포함함

③ 번은 21.1.1. 이후 취득한 분양권으로 주택수에 포함함

④ 번은 수도권 등 외의 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 아니하므로 주택수에서 제외함

 

 

- 판정 결과 주택 수 : : 송파구 주택 양도시 1세대 3주택 중과세율 적용

 

 

 

<장기보유특별공제 거주요건 추가>

 

10. 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지?

현재(2020.1.1. 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 장기보유특별공제율을 적용하나 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8%공제율을 보유기간 연 4% 와 거주기간 연 4%로 구분하여 장기보유특별공제율을 적용합니다.

 

**** 거주하지 않는 경우 최대 30% 공제율을 적용합니다.*****

 

기간(년)		3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년 이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24	32	40	48	56	64	72	80
다주택자		6	8	10	12	14	16	18	20~30

예를 들어 보유기간이 3년 이상(12%)이고, 거주기간이 2년~3년(8%)인 경우 20%장기보유특별공제율을 적용합니다.

 

<시행시기> 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용.

 

 

11. 3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 2019.12.17.~ 2020.6.30. 기간 중에 거주주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제율은 몇 %를 적용하는지?

* 조정대상지역에 10년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 고가주택

2019.12.17.부터 2020.6.30.기간 중에 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6~42%)을 적용하며

 

1세대 1주택으로 보는 경우에는 장기보유특별공제 최대 80% 공제율을 적용합니다.

 

 

12. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고 남은 1주택(고가주택)을 2021년 1월 1일 이후에 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는지?

장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산합니다.

 

<시행시기> 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용.

 

 

 

13. 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세특례가 중복 적용되어 비과세 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장기보유특별공제는 어떻게 적용하는지?

1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억원 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율 +20%)이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 아니합니다.