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세금법률정보

추가로 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구(2020.12.18.)

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안녕하세요.

 

국토교통부는 2020년 12월18일자로 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가로 지정하였습니다.

 

우선 부산은 기장군과 중구를 제외한 모든 지역을 투기지역으로 지정하였으며 대구는 달성군 일부지역을 제외한 전 지역을 조정지역으로 지정하였습니다. 광주광역시, 울산, 천안, 공주, 논산, 전주덕진 완산, 여수, 순천, 광양, 포항, 경산, 창원성산일원으로 전국이 투기지역으로 지정되었다고 해도 과언이 아닙니다.

 

또한 투기과열지구로는 대산면을 제외한 창원의창지역이 지정되어 투기과열지구 49개지역, 조정대상지역은 이번에 추가로 지정된 36곳을 포함하여 전체 111곳입니다.

 

 

조정대상지역 및 투기과열지구 추가지정

 

추가로 지정된 조정대상지역을 구체적으로 살펴보면

부산은 9곳으로 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구입니다. 참고로 해운대구, 동래구, 수영구는 2016년 11월 03일 조정지역으로 지정된 이후 2019년 11월 08일 해제된 바 있으며, 연제구와 남구는 2016년 11월 03일 지정된 이후 2018년 12월 31일 해제되었고, 부산진구는 2017년 06월 19일 조정지역으로 지정된 이후 2018년 12월 31일 해제된 바 있습니다.

 

그러나 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구를 2020년 11월 20일 조정지역으로 재지정된 바 있습니다. 따라서 현재는 종전에 해제된 모든 지역이 재지정되었으며 기장군과 중구를 제외한 전지역이 조정지역으로 지정되었다고 할 수 있습니다.

 

대구지역은 2020년 11월 20일 수성구를 시작으로 이번 2020년 12월 18일 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군 일부지역이 조정지역으로 지정되면서 달성군 일부지역을 제외한 전지역이 조정지역으로 지정되게 된 것입니다.

 

그리고 조정지역으로 지정된 바 없는 광주 5곳, 울산 2곳, 파주, 천안, 논산, 공주, 전주 2곳, 창원, 포항, 경산, 여수, 광양, 순천 등 전국 곳곳이 지정지역으로 지정되어 전국이 투기장화 된것을 알 수 있습니다.

 

시장동향 및 지정사유

 

초저금리가 지속되고 있는 상황하에서 시중에 자금이 부동산시장에 몰려 있는 상황, 전세가격 상승 등의 요인으로 주택의 매수심리가 작용하여 주택가격이 상승세로 전환되었다고 판단됩니다.

 

특히, 광역시와 대도시 등 지역의 가격상승세가 확산되고 있으며 외지인의 주택매수, 다주택자의 추가매수 등 투기 가능성이 있는 이상거래 비중이 증가하여 과열현상이 증폭되고 있습니다.

 

다주택자 중 시가표준액(공시가격) 1억 미만의 주택은 취득세 중과대상에서 제외되고 수도권 외의 지역의 중과대상 주택수에서 제외되는 기준시가 3억원 이하의 주택 등의 영향으로 저가주택의 외지인 매수가 급증하고 있으며 그에 따라 가격이 급등하는 등 실수요자에게 피해가 우려되는 상황입니다.

 

이러한 시장과열 확산현상을 조기에 차단하고, 실수요자 중심의 시장질서를 확립하기 위하여 규제지역지정 및 투기거래 단속 등 신속한 시장에 대한 안정조치가 요구되는 상황을 반영하는 조치라고 판단됩니다.

 

 

조정대상지역의 지정

 

조정대상지역은 최근 3개월간 주택가격상승율이 해당 시도의 물가상승율의 1.3배 이상이면서, 최근 2개월간 청약경쟁율이 :1 이상이거나, 최근 3개월 전매거래량이 전년 동기대비 30%이상이거나, 주택보급율이 전국평균 이하인 경우 등을 감안하여 과열이라고 판단되거나 과열이 우려되는 지역을 대상으로 선정합니다.

 

광역시와 인구 50만 이상의 도시는 정량요건(위의 요건) 충족시 가급적 지정하고, 50만 미만 중소도시의 경우에는 상승율이 높고 인근 지역 연계성이 큰 경우에 지정합니다.

 

 

투기과열지구의 지정

 

이번에 창원 의창구가 투기과열지구로 지정되었습니다.

창원 성산구와 의창구는 공동주택 밀집지역으로 가격이 급등하고 있으며 외지인의 매수비중이 증가하고, 고가의 신축단지의 투자 및 구축단지의 갭투자가 증가하는 등 전반적으로 과열양상을 보이고 있습니다.

 

성산구는 조정대상지역으로 지정하였으나, 의창구는 가격은 급등중이나 신축단지 대부분 입주가 완료되어 청약경쟁율, 전매거래랼 비율 등 조정대상지역 정량요건은 충족하지 못하나 투기과열지구 지정요건을 충족하고 있기 때문에 이번에 의창구를 투기과열지구로 지정하게 되었습니다.

 

 

일부지역 읍면동 단위지정 및 해제, 6개월 정기 재검토

 

최근 금년말 시행 예정으로 있는 주택법게정으로 읍면동 단위로 규제지역을 지정할 수 있도록 법률이 개정되었습니다. 또한 6개월 단위로 이미 지정된 지정지역의 해제여부를 검토하도록 규정하고 있어 6개월 단위로 지정지역의 검토가 예상되고 있으며 이번에 읍면동 지역 중 지정지역으로 지정된 지역은 신규택지지구 등 주택거래가 활발한 지역을 중심으로 지정하기도 하고 제외하기도 하였습니다. 따라서 지정된 지역이라하더라도 읍면동이 제외된 지역이 상당히 있기 때문에 실질적으로 지정되었는지 제외되었는지는 실지 읍면동을 확인하여야 할 것으로 판단됩니다.

 

인천 중구(을왕, 남북, 덕교, 무의동), 양주시(백석읍, 남, 광적, 은현면), 안성시(미양, 대덕, 양성, 고삼, 보개, 서운, 금광, 죽산, 삼죽면)은 기존 조정대상지역에서 제외되기도 하였는데 이는 전국 평균보다 상승율이 낮고, 최근 급등사례도 없어 일부지역은 상세조사, 주택분포, 거래량 및 지역 현황분석 등을 거쳐 향후 추가상승 여지가 낮다고 판단되는 일부 읍면을 해제하기도 하였습니다.

 

 

조정대상지역 및 투기과열지구 지정효과

 

이번 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구의 지정효력은 2020년 12월 18일부터 효력이 발생합니다. 

 

조정대상지역에는 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 조정대상지역내 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세 등 세제가 강화되며, 금융규제강화(LTV적용, 주택구입시 실거주목적외 주택담보대출 원칙적 금지), 청약규제 강화 등이 적용됩니다.

 

투기과열지구에는 정비사업 규제강화(조합원 지위 양도 및 분양권 전매제한), 금융규제강화, 청약규제 강화 등이 적용됩니다.

 

 

실거래 기획조사 및 합동점검

 

조정대상지역으로 지정된 지역은 실거래 조사, 중개사무소 현장단속을 실시합니다.

 

과열지역의 거래신고분 중 주택구입자금 조달의 적정성 등 확인 대상거래에 대하여는 실거래 조사에 착수하고 불법, 탈법행위에 대한 집중점검을 실시하게 됩니다.

 

조사대상 거래에 대해서는 자금출처, 조달증빙자료 등 소명자료를 징구 검토하며 부동산거래신고법 위반사항이 확인되는 경우 지자체에 통보하여 과태료를 부과하도록 하며

 

자금출처 확인을 통하여 편법증여 등 탈세의심 사례는 국세청에 통보, 대출금의 용도 외 유용 등 편법대출 의심시 금융위, 금감원 등 통보하고, 명의신탁 약정 등 부동산 범죄행위 의심사례는 관할 경찰청에 통보하고 직접 수사 등 실효적 조치를 한다고 합니다.

 

최근 부동산거래신고법 개정으로 이번 규제지역으로 지정된 지역 내에서 주택을 거래할 경우 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있어 자금출처 조사 등 투기수요에 대한 실효적 차단이 예상됩니다.

 

또한 위법사항이 확인된 공인중개사에 대하여 자격취소, 정지, 영업정지 등 관할 관청의 행정처분과 수사기관의 고발조치 등이 예상됩니다.

 

감사합니다.

 

 

규제지역 지정 및 실거래 조사_현장단속 강화(주택정책과).hwp
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