1. 주택임대소득 과세대상은?
주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상의 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자의 임대소득이 과세됩니다.
1주택자가 과세되는 경우로서 기준시가 9억원을 초과하는 주택과 국외주택을 소유한 경우 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세됩니다.
그리고 3주택 이상자의 주거전용면적이 40㎡이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지 과세하지 않습니다.
| 주택수 | 과세대상 | 과세대상 제외 |
| 1주택 소유 | - 국외주택의 월세 수입 - 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입 |
- 기준시가 9억원 이하 국내주택의 월세 수입 - 모든 보증금, 전세금 |
| 2주택 소유 | - 모든 월세 수입 | - 모든 보증금, 전세금 |
| 3주택 소유 | - 모든 월세 수입 - 비소형 주택 3채 이상 소유주택과 해당 보증금, 전세금 합계가 3억원 초과하는 경우 |
- 소형주택의 보증금, 전세금 - 비소형 주택 3채미만 소유한 경우 보증금,전세금 - 비소형 주택 보증금, 전세금 합계가 3억원 이하 |
** 주택 수는 부부합산 소유주택 수 기준임.
2. 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득 과세대상인지?
주택임대소득 과세대상 여부 판단시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 아니합니다.
미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 아니합니다.
다만, 본인 소유주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됩니다. 또한 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세됩니다.
3. 부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하이고(1개의 주택은 기준시가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?
21년 귀속분까지 소형주택(주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않습니다.
다만, 소형주택도 월세 수입은 과세 대상에 해당됩니다.
4. 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세되는지?
2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됩니다.
5. 오피스텔을 임대한 경우에도 주택임대소득 과세대상인지?
오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됩니다. 주거 전용이 아닌 경우에는 상가임대 소득으로 소득세가 과세됩니다.
6. 다가구 주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세가 되는지?
구분등기 되지 않은 다가구 주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세가 됩니다.
7. 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데 판단기준일은?
과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.
8. 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?
부부합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.
전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며 2021년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외합니다.
9. 주택임대소득 과세대상 판단시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?
주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단합니다. 소유주택이 몇 채인가? 부부합산하여 소유주택 수를 판단하였는가? 여부로 주택임대소득 과세대상 여부를 판단합니다.
10. 갑과 을이 공동으로 주택을 소유(지분 50 : 50)하고 있는 경우 갑과 을의 주택 수는?(갑과 을 모두 다른 주택은 없음)
공동 소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때에는 각각의 소유로 계산합니다.
다만, 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우로서 그 들이 합의하여 그 들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유주택으로 계산합니다.
11. 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지?
소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단시 주택 수에 포함되지 않습니다.
다만, 2020년 귀속분 부터 소수지분자도
해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만원 이상이거나
기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30%를 초과할 경우
소유주택 수에도 포함됩니다.
12. 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?
월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(2020년 귀속의 경우 1.8%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주합니다.
다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해서 과세합니다.
간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율(20년 귀속 1.8%)
- 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
** 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 보증금 등 부터 순서대로 차감함
** 추계신고, 결정하는 경우 임대사업부문에서 발생한 금융수익은 차감하지 않습니다.
13. 공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은?
공동 사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제합니다.
14. 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?
소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됩니다.
비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다. 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 합니다.
15. 임차인으로 부터 관리비 및 공공요금을 받는 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?
임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니합니다.
다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입하고 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우에는 총수입금액에 산입합니다.
16. 주택임대소득에 대한 신고방법은?
주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 성실신고확인대상 사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지 신고납부를 연장합니다.
주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.
17. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?
임대업 등록여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어렵습니다.
국세청 홈텍스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다.
** 홈택스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합,분리과세 예상세액 비교하기
18. 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득에 대한 소득세 혜택은?
세무서와 지방자치단체에 모두 주택임대 사업자등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며
주택임대소득 분리과세 신고시 필요경비 및 기본공제 우대가 있습니다.
구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집을 참고하시기 바랍니다.
** 국세청 > 성실신고 지원 > 주택임대소득 안내
다만, 올해 8.18. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택은 폐지되었습니다.
** 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택
| 주택 구분 | 유형별 폐지, 유지 여부 | ||
| 매입임대 | 건설임대 | ||
| 단기임대 | 단기민간임대주택(4년) | 폐지 | 폐지 |
| 장기임대 | 장기일반민간임대주택 | 유지(아파트는 폐지) | 유지 |
| 공공지원민간임대주택 | 유지 | 유지 | |
19. 주택시장 안정 보완대책(20.7.10.) 발표전 등록한 단기임대 사업자도 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 세제혜택을 못받는지?
폐지된 유형의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득세에 대한 세제 혜택이 유지됩니다.
폐지되는 유형은 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택이며 임대소득세에 대한 세제혜택은 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대와 소형주택에 대한 임대소득세 감면 혜택입니다.
또한 의무임대기간이 경과하기 전에 자진, 자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않습니다.
20. 주택임대소득에 대한 보험료 부담은?
주택임대소득을 포함한 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과됩니다.
** 사회보험료 관련 구체적인 내용은 다음의 관련 기관에 문의하시기 바랍니다.
| 건강보험료 | 국민건강보험공단 1577-1000 |
| 국민연금 | 국민연금 콜센터 1355 |
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