9.30.현재 부동산 관련 주요 세법 개정내용

안녕하세요.

 

이번에는 부동산관련 세법개정 내용을 중심으로 설명하겠습니다.

최근에 개정된 내용을 포함하였기 때문에 신규로 부동산을 취득하거나 양도하시는 분에게는 매우 중요한 내용이 될 것입니다.

 

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1. 양도소득세법 주요 개정내용

 

1) 양도소득세법상 주택 수 계산시 분양권이 2021.1.1. 이후 취득분부터 포함됩니다.

 

 

2021년 1월 1일부터는 양도소득세 계산시 분양권이 주택 수를 계산할 때 분양권도 주택 수 계산에 포함된다고 하는 내용입니다. 1세대 1주택자, 조정대상지역내 다주택자 등 분양권을 보유하고 계신분, 앞으로 보유하고자 하시는 분에게 참고하시기 바랍니다.

 

종전 규정에는 기왕에 보유하고 있는 분양권도 주택수 계산에 포함한다고 하였으나 이번 개정 양도소득세법에서는  2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택수 계산에 포함한다고 합니다. 종전 분양권을 계신분은 한편으로 안심이 될 것입니다.

 

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2) 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유 특별공제율 적용요건에 거주기간이 추가됩니다.

 

현행 기준은 보유기간만 충족하고 10년 이상 보유한 경우 년간 8%씩 공제하여 80%까지 공제하였으나 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 거주기간 요건 년간 4%, 그리고 보유기간 요건 년간 4%씩 나누어 각각 공제율을 계산하도록 보유기간 공제율 연 8%를 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 나누어 공제합니다.

 

거주기간을 10년 이상 갖추지 못한 경우에는 보유기간 10년을 갖추더라도 최대 공제율 80%를 적용받을 수 없습니다. 만일 보유기간이 3년 이상인 경우 12%공제와 거주기간이 2~3년인 경우 거주기간 공제율 8%를 포함하여 20%의 장기보유 공제율을 적용받습니다.

 

 

** 개정된 보유기간 계산방법

기간(년)		3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24	32	40	48	56	64	72	80

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3) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 2년 미만인 주택(조합원입주권, 분양권 포함)에 대한 양도소득세 세율이 인상됩니다.

 

 

예를 들어 주택과 입주권의 경우 1년 미만 보유시 40%를 적용받던 세율이 70%로 30%가 인상되었으며 보유기간 1년 이상 2년 미만의 경우 기본세율을 적용받던 세율이 60%로 인상됩니다.

 

 

표로 구분하여 나타내면 다음과 같습니다.

 

구     분		현       행				개       정
		주택외 부동산	주택 입주권	분양권		주택 입주권	분양권
				조정	비조정
보유 기간	1년 미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
	2년 미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년 이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

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4) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 조정대상지역내 다주택자에 대한 세율이 인상됩니다.

 

조정대상 지역내 현행 2주택자는 기본세율에 10%를 가산한 중과세율을 적용하였으나 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 기본세율에 20%를 인상한 중과세율을 적용합니다.

 

조정대상 지역내 현행 3주택 이상자는 기본세율에 20%를 가산한 중과세율을 적용하였으나 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 기본세율에 30%를 인한상 중과세율을 적용합니다.

 

종전규정에 비하여 각각 10%씩 인상한 중과세율을 2021년 6월 1일부터 적용합니다.

 

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2. 종합부동산세법 주요 개정내용

 

1) 2021년 귀속분부터 개인 및 법인의 주택분 종합부동산세 세율이 인상됩니다.

 

세율적용하는 구분은 일반 2주택 이하와 3주택이상, 조정대상지역 2주택이상으로 구분하여 적용하며 법인 주택분은 고율의 단일세율이 적용됩니다.

 

 

인상된 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

 

과세표준	2주택 이하			3주택 이상, 조정대상지역 2주택 이상
	현행	개정		현행	개정
		개인	법인		개인	법인
3억원 이하	0.5%	0.6%	3%	0.6%	1.2%	6%
3~6억원	0.7%	0.8%		0.9%	1.6%
6~12억원	1.0%	1.2%		1.3%	2.2%
12~50억원	1.4%	1.6%		1.8%	3.6%
50~94억원	2.0%	2.2%		2.5%	5.0%
94억원 초과	2.7%	3.0%		3.2%	6.0%

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2) 2021년 귀속분부터 세부담 상한이 인상됩니다.

 

법인 주택분에 대하여 세부담 상한 적용이 폐지되며 개인 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 종전 200%에서 300%로 인상됩니다.

 

 

 

이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

 

구   분	현   행 (개인, 법인 동일)	개   정
		개인	법인
일반 1.2주택	150%	150%	폐지
조정대상지역 2주택	200%	300%
3주택 이상	300%	300%

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3) 2021년 귀속분부터 법인 보유분 주택에 대한 종합부동산세 과세가 강화됩니다.

 

첫째, 법인 보유주택에 대한 종합부동산세 6억원 공제액 규정이 폐지됩니다.

 

6억원을 무조건 공제하던 규정이 6억원을 공제하지 않는다는 것입니다. 6억원 많큼 세부담이 크게 늘어나게 됩니다.

 

둘째, 법인이 조정대상지역내 신규로 임대등록을 하더라도 합산배제를 하지 않고 종합부동산세를 과세합니다.

 

이 규정은 2020년 6월 18일 이후 임대사업으로 등록 신청하는 분부터 적용합니다. 과세기준일이 매년 6월 1일이기 때문에 2020년에는 적요하지 않고 2021년 귀속분부터 적용하게 됩니다.

 

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4) 2021년부터 1세대 1주택자 세액공제율이 인상됩니다.

 

1세대 1주택자에 대한 혜택은 많아지게 됩니다. 고령자 공제율을 인상하여 장기보유공제와 합산한 공제한도를 더 많이 해주게 됩니다. 그러나 장기보유공제는 현행과 같습니다.

 

이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

 

고령자 공제			장기보유공제(현행유지)		공제한도
연 령	공제율		보유기간	공제율
	현행	개정
60~65세	10%	20%	5~10년	20%	70~80%
65~70세	20%	30%	10~15년	40%
70세 이상	30%	40%	15년 이상	50%

 

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3. 법인세법 주요 개정내용

 

1) 2021년 1월 1일부터 법인이 보유한 주택 양도시 추가세율이 인상됩니다.

 

법인이 주택 양도차익에 대하여 기본 법인세율(10~25%)에 더하여 추가로 과세되는 법인의 주택양도차익에 대하여 종전에 적용하던 10%추가 세율을 20%로 인상합니다.

 

추가세율 적용대상도 늘어납니다. 종전에는  기존 주택 및 별장에 대하여 추가세율을 적용하였으나 주택을 취득하기 위한 권리인 조합원입주권과 분양권을 추가하였습니다.

 

또한 법인이 2020.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용대상입니다. 즉, 임대기간 8년 이상, 주택가액 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하의 주택에 대해서도 합산배제 대상에서 제외될 뿐만아니라 양도차익에 대한 법인세도 추가세율 20%를 적용하여 법인세를 부담하게 됩니다.

 

법인의 주택양도차익에 대하여 법인세 부담이 얼마나 달라지는지 확인해 보도록 하겠습니다. 예를 들어 법인의 주택양도차익이 5억원이고, 법인의 다른 소득금액이 3억원인 경우를 가정하고 총 법인세 부담세액을 알아보겠습니다.

 

 

구    분		현   행	개   정	증   감
각 사업연도 소득금액에 대한 법인세	과세표준	8억원	8억원	-
	세율	20%	20%	-
	산출세액 1)	1.4억원	1.4억원	변동없음
토지 등 양도소득에 대한 법인세	과세표준	5억원	5억원	-
	세율	10%	20%	-
	산출세액 2)	0.5억원	1억원	+0.5억원
법인세 산출세액 = 1) +2)		1.9억원	2.4억원	+0.5억원

 

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4. 지방세법 주요내용

 

1) 다주택자 및 법인 주택 취득세 강화

 

개인의 경우로서 조정대상지역내 2주택자, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%의 세율이 적용되며 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시에는 12%로 취득세 세율이 인상됩니다.

 

다만, 조정대상지역내 2주택의 경우로서 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세합니다. 그러나 처분기간내 종전주택을 처분하지 않는 경우에는 중과되는 취득세 세율과의 차액에 대해서는 가산세를 포함하여 세금을 추징합니다.

 

여기서 처분기간이란 3년 이내를 말하며 신규주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우에는 처분기간이 1년이내를 적용합니다.

 

개인을 제외한 법인 및 법인으로보는 단체의 경우에는 법인으로 보아 중과세율을 적용합니다. 법인의 경우에는 조정지역, 비조정지역 관계없이 모두 12%의 취득세 세율이 적용됩니다.

 

이를 요약한 세율표는 다음과 같습니다.

 

구   분	1주택	2주택	3주택	법인, 4주택~
조정대상지역	1~3%	8%(일시적2주택 제외)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

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2) 중과제외주택 및 사치성재산에 대한 과세

 

투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택은 중과세를 하지 않습니다.

 

공시가격 1억원 미만의 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원용임대주택 등이 이에 해당합니다.

 

 

그러나 사치성재산에 대해서는 8%의 세율을 가산합니다. 중과대상 사치성재산으 고급주택, 별장 등입니다.

 

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3) 증여취득에 대한 취득세 강화

 

조정대상지역 내 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우 증여 취득에 대한 취득세 세율은 일반적인 증여취득에 대한 취득세 세율을 적용하지 아니하고 12%의 세율을 적용합니다. 

 

그러나 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과세하지 아니합니다.

 

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5. 민간임대주택법 개정에 따른 보완조치

 

 

1) 민간임대주택법 개정내용

 

민간임대주택법이 2020년 8월 18일자로 개정된 주된 내용은 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택의 유형이 폐지되었습니다.

 

이를 표로 나타내면 다음과 같습니다.

 

주택 구분		유형별 폐지, 유지 여부
		매입임대	건설임대
단기 임대	단기민간임대주택(4년)	폐지	폐지
장기 임대	장기일반민간임대주택(8년)	유지(아파트는 폐지)	유지
	공공지원민간임대주택(8년)	유지	유지

또한 임대주택 폐지 유형에 대하여 자진등록말소를 허용하고 최소 임대기간 경과시 자동등록말소 됩니다. 그러나 이 경우에도 임대주택 등록기간 중에 임대료 상한(5%) 등 요건을 준수한 경우에 적용하도록 하고 있습니다.

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2) 소득세, 종합부동산세, 법인세 관련 보완조치 내용

 

임대등록일로부터 자진, 자동말소일까지 세제혜택은 유지한다고 합니다. 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기, 장기아파트)에 대하여 임대등록기간 동안에 대한 세제혜택은 유지됩니다.

 

임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, 등록임대주택 중 소형주택에 대한 감면(30%, 75%), 종합부동산세 합산배제 규정은 임대등록기간 동안에는 세제혜택을 종전과 같이 받을 수 있습니다.

 

 

또한 자진, 자동말소하는 경우에도 감면받은 세액을 추징하지 않습니다. 의무임대기간 경과하기 전에 자진, 자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액은 추징하지 않습니다.

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3) 양도소득세 관련 보완조치 내용

 

자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에만 다음의 보완조치를 적용합니다.

 

자진, 자동등록 말소로 인하여 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택에 대한 비과세를 적용합니다.

 

현행 규정은 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다.(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

 

또한 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진, 자동등록 말소되는 경우에도 추징하지 않습니다.

 

자진, 자동등록 말소로 인하여 임대기간 요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과배제 및 법인세 추가과세가 배제됩니다.

 

그러나 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년 이내에 양도하는 경우에 한하여 중과배제를 적용합니다.

 

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4) 2020.7.11. 이후 임대등록에 대한 세제지원 적용배제

 

2020년 7월 11일 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원이 적용되지 않습니다.

 

따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않습니다. 즉, 2020년 7월 11일 이후 폐지되는 유형의 임대등록을 하고 의무임대기간 1/2이상을 충족시키고 임대등록을 말소하는 경우에도 세제혜택을 부여하지 않는다고 하는 것입니다.