안녕하세요.
취득세와 관련하여 개정된 내용을 정리해 보겠습니다.
2020.8.12.이후 취득분부터 적용하되 2020.7.10.이전 계약분은 종전규정을 적용합니다.
주요 태마별로 나누어 설명하도록 하겠습니다. 이 내용은 국세청에서 발표한 보도자료를 중심으로 설명합니다.
조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우의 세율은?
기존 소유주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다. 3억원 주택의 경우에는 1%의 세율이 적용됩니다.
만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 경우에는 8%의 세율이 적용됩니다.
주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지?
오피스텔을 취득하는 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.
1세대의 범위는?
주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말합니다. 다만, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다.
주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 출입국관리법 제34조 제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 의합니다.
미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함하는가?
해당 자녀의 소득이 국민기초생활보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단합니다.
위에서 말하는 소득은 소득세법 제4조에 따른 소득으로 종합소득, 퇴직소득, 양도소득등을 말하며 2020년 기준 1인가구 중위 소득은 월 175만원 입니다.
단, 미성년자(만 18세 이하)인 경우에는 소득요건이 충족되더라도 부모의 세대원에 포함됩니다.
부모님을 동거봉양하기 위하여 세대를 합가한 경우에 다주택자가 되는지?
자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함합니다.)을 동거봉양하기 위하여 같은 세대를 이루고 있는 경우 65세 이상의 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주합니다.
위 경우 자녀의 기준은 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이 국민기초생활보장법 제2조의 제11호에 따른 기준 중위소득의 40%이상인 경우를 말합니다.
부부가 동동으로 소유하는 경우 주택수 계산방식은?
세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 "세대"가 1개의 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 다만, 동일 세대가 아니 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?
지분 상속 등 다양한 상속상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않습니다. 따라서 상속개시일로부터 5년 까지는 상속주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득한 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다.
조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일로부터 5년 이내에는 소유주택 수에 포함하지 않습니다.
5년이 지나서 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택수에 포함됩니다. 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유하는 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단합니다.
다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 당해주택에서 거주하는 사람과 최연장자 순으로 판단합니다.
주택 수 산정에서 제외되는 1억원 이하의 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?
입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원 이하의 경우 주택수 산정에서 제외됩니다. 오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합으로 시가표준액 1억원 이하 인지여부를 판단합니다.
분양권 및 입주권도 취득세가 중과세되는지?
분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됩니다. 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득시 해당 토지 지분에 대한 취득세는 부과됩니다.
그러나 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됩니다. 이 규정은 2020.9.12.이후 신규로 취득하는 분양권 및 입주권에 적용됩니다.
오피스텔도 주택 수에 포함되는지?
재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다. 이 경우에도 2020.8.12. 이후 신규로 취득하는 것부터 적용됩니다. 다만, 2020.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우에도 주택수에서 제외됩니다.
직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우 해당 오피스텔이 주택수 산정에 포함되는지?
오피스텔의 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정합니다.
오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?
오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?
가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않습니다. 다만, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각, 증여, 전용하는 경우에는 취득세를 추징하며
3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함합니다.
그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과대상에서 제외합니다.
이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?
1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택의 취득은 중과세를 적용하지 않습니다.
신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고 및 납부하면 됩니다.
그러나 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우에는 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됩니다.
여기서 처분기간이란 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시에는 1년) 이내에 처분하여야 합니다.
다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 보아 과세되는지?
2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 일시적 2주택에 해당하지 않습니다. 따라서 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됩니다.
1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택의 처분기한은?
분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택의 취득일 기준으로 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봅니다.
다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우 조정대상지역 내의 공시가격 3억원 이상 판단기준은?
전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12%의 세율이 적용됩니다.
지방세법 개정안 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지?
정부가 주택시장 안정 보완대책을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는
시행일 이후(8.12.)에 취득하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용합니다.
여기서 취득이란 의미는 잔금지금일과 등기접수일 중 빠른 날을 말하며 증빙서류는 부동산실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등을 말합니다.
3주택을 소유한 1세대 중 A가 2020.5.15. 공동주택 분양계약을 체결한 후 2020.7.15. 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 2020.12.31.준공으로 취득한 경우 적용세율은?
A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4%를 적용하고 B의 경우에는 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용합니다.
2020.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지?
지방세법 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법 시행 전에 취득한 경우에 해당하므로 주택수에 포함하지 않습니다.
부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례)
제 13조의 3 제 2호부터 제4호까지의 개정 규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.
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